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Superficie construida y útil: dos conceptos diferentes que debemos conocer

¿Quieres vender, alquilar, comprar o simplemente habitar una nueva casa? Si es así te conviene tener claro qué diferencia los conceptos superficie útil y superficie construida. Estos dos parámetros van a ser especialmente decisivos a la hora de poner precio a una casa y en el acto de venderla, comprarla o alquilarla, pues tendrán que aparecer perfectamente definidos en la escritura y en la petición de licencia al ayuntamiento correspondiente, y serán fundamentales para elaborar los presupuestos de la construcción.

Diferencias entre superficie útil y superficie construida

Para tener claros los conceptos de superficie útil y construida lo primero es saber que no es lo mismo un piso que una casa unifamiliar:

  • Superficie construida en viviendas plurifamiliares. Cuando hablamos de viviendas en edificios, para saber la superficie construida debemos tener en cuenta que hay que incluir la parte proporcional de las zonas comunes de la comunidad como los portales, vestíbulos, escaleras, cuartos de contadores, salas y baños comunes, gimnasios etc. Teniendo esto en claro, la superficie construida será el área tal de la vivienda, incluyendo paredes, la mitad de las medianeras, pilares, columnas… Lo único que se descuenta de ella son algunos huecos forjados, como dobles alturas o huecos de ascensor. En resumen, todos los elementos de construcción, aunque no puedas disfrutar de toda la superficie que ocupan. Esta superficie construida se estima que es entre un 15 y un 25% mayor que la útil. Por tanto, esta última será aquella superficie de la que puedes disfrutar, pisar o colocar muebles.
  • Metros útiles y construidos en viviendas unifamiliares. En general la medición es la misma que en las viviendas plurifamiliares pero la excepción aparece en las urbanizaciones con garaje común para todos. En este caso tendríamos que incluir la parte proporcional que nos corresponda de los metros construidos comunes. Por otra parte, en los chalets (y en aquellos pisos que las tengan) se debe tener en cuenta que las buhardillas se consideran como superficie útil en aquellos espacios que tengan una altura mayor de 1,50 metros. Además, una superficie se considerará cerrada cuando tres de sus lados lo estén y los aleros no se considerarán cubrimiento si su vuelo es menor de 50cm. En cuanto a las terrazas y porches en las viviendas unifamiliares, éstas computan como construidas y se contabilizan al 50%, si su alero tiene un vuelo mayor de 50 centímetros.

¿Cómo calcular los metros útiles?

Calcular los metros útiles, teniendo en cuenta los construidos, no es sencillo, pero de forma genérica se toma un coeficiente del 1,20. Es decir, los metros construidos supondrían algo más de un 10% respecto a los metros útiles de la vivienda. Pero este cálculo no es muy fiable, especialmente en las viviendas plurifamiliares, pues se incluyen muchas más zonas comunes o pasillos. Por tanto, si necesitas una cifra exacta, para comprar o vender una casa, es mejor consultar la nota simple (si no la tenemos, consultar la web del Colegio de Registradores), el recibo del IBI o contactar con un profesional.

Cálculo de los metros construidos

Cuando quieres saber el tamaño real de tu casa necesitas conocer la superficie útil, pero tanto los notarios como los ayuntamientos exigen la superficie construida para escriturar la vivienda o para dar las licencias. De hecho, en ambos casos te cobrarán en función de ella. Por otra parte, si queremos saber qué precio poner a una casa que queremos vender, los profesionales inmobiliarios van a usar la superficie construida. El precio será el resultado de multiplicar el metro construido por el valor del metro cuadrado de la zona.

Para averiguar los metros construidos de una casa tenemos tres vías:

  • Comprobarlo en la nota simple de la propiedad que, si no la tenemos, deberemos tramitar para vender un inmueble en la web del Colegio de Registradores.
  • Podemos acceder a toda la información a través de la web del Catastro, usando la referencia catastral de nuestra vivienda (el “DNI” de cualquier inmueble). Este número lo encontraremos en el recibo del IBI o preguntando en la sede del Catastro.
  • Contratando a un arquitecto o técnico experto en la materia. La mejor manera de evitar errores.

En definitiva, cuando compramos una vivienda debemos tener muy claro que estamos pagando por los metros cuadrados construidos más los comunes, aunque muchos de ellos no los puedas disfrutar. Cabe tener en cuenta que esta superficie (construida más comunes) es entre un 35 y un 45% mayor que la útil. Un porcentaje que todavía puede ser mayor en las urbanizaciones modernas de nueva construcción, que cada vez dedican más espacio a zonas comunes. Tampoco debes olvidar que tanto los trasteros como los garajes suelen computar como elementos independientes, con su superficie útil y construida correspondiente.